Förvärv av fastigheten

Förvärvet av fastigheten Opalen 4 uppmärksammades både i branschen och i media då det kom att innebära ny rättspraxis gällande försäljningar av fastigheter där en bostadsrättsförening har lagstadgad rätt om förköpsrätt, så kallat hembud. Den i fastighetsbranschen så populära "kattrumpan" fick därmed en ny spelplan att inrätta sig efter.

 

Olika tolkningar av vårt fall förekommer och vissa sakfel florerar i beskrivningar av vad som egentligen har skett. Föreningen vill därför här redogöra för en korrekt beskrivning av händelseförloppet.

 

Med facit i hand kan man konstatera att föreningen inte förgäves kom att ha skickat in intresseanmälningar till inskrivningsmyndigheten under 27 års tid…

 

 

"Uppmärksammat förvärv med ändrat rättspraxis som följd."

 

Så rubricerades affären i media efter att Svea hovrätt förkunnat sin dom och den efterföljande förhandlingen mellan de tre berörda parterna gått i mål. Nedan beskrivs de viktigaste milstolparna från föreningens bildande till tillträdesdagen.

​

​

2012

 

September – Föreningens tillträde.

Förvärvet genomförs enligt avtal mellan de tre parterna i god affärsmässig anda. Tillträdesdagen innebar att fastighetsägarna kunde avsluta ett personligt kapitel med vetskap om att den nedärvda fastigheten hamnat i goda händer hos en motiverad förening. För föreningens medlemmar blev målet sedan 27 år en realitet och första dagen på ett nytt äventyr. Även för tredjeparten blev det ett gynnsamt och konstruktivt avslut.
 
Föreningen inleder omgående arbetet med att projektera renovering av den centralt belägna fastigheten högst uppe på Kungsklippan...

​

Juni – Ekonomisk plan registrerad.

Föreningens ekonomiska plan godkänns och registreras hos Bolagsverket.

​

Maj – Trepartslösning i hamn.

Fastighetsägaren, föreningen och tredjeparten enades om en affärsmässig lösning och slutligen tecknades ett trepartsavtal om förvärv och tillträdesdag. Samförståndet löste därmed upp pågående rättsprocess vilket medförde att tvisten i Högsta domstolen avslutades innan beslut om prövningstillstånd meddelats.
 
Föreningen och dess medlemmar inleder slutförhandling med berörda banker om genomförande av förvärvet enligt upprättad ekonomisk plan.

​

Januari-April – Fortsatt dialog och förhandling.

Viljan hos fastighetsägaren att lösa upp situationen stärktes under hösten och den konstruktiva dialog som förts under de senaste månaderna övergick i regelrätt förhandling mellan de tre parterna. Det som redan skett avseende lagfart, avtal m.m. innebar att många frågor, varav ett flertal, rättsligt sett tämligen komplicerade, behövde beaktas för att säkerställa ett gott avslut för alla tre parter. Processen fortlöpte i en lösningsorienterad anda mellan de tre parterna.

Januari – Beslut i Svea hovrätt.

Svea hovrätt fastställde att tingsrättens bedömning varit riktig och lämnade överklagandet utan bifall. Fallet kom att uppmärksammas i rättsliga kretsar och i media då det innebar att den sk "kattrumpan" satts ur spel, och en ny rättspraxis därmed fanns att tillgå. 
 
Fastighetsägaren överklagade till Högsta domstolen, väl medveten om den långa tid som en process kunde ta: Dels invänta ett prövningstillstånd från Högsta domstolen (6-12 månader) och dels, om prövningstillstånd medgivits, driva en framtida process på troligtvis minst 2 år.
 
Som ett alternativ till den rättsliga processen intensifierades dialogen mellan fastighetsägaren och föreningen och man enades om att ge idén med en fredlig trepartslösning en ärlig chans. Till saken hör att även om föreningen hade vunnit målet i högsta instans, så innebar det ingen garanti att föreningen därmed skulle ges möjlighet att förvärva fastigheten i ett senare skede. Ett beslut i HD i föreningens favör, skulle endast häva den tidigare fastställda lagfarten och därmed fastighetsägarens försäljning till tredjeparten.

​

​

2011

 

November – Beslut i Stockholms tingsrätt

Tingsrättens avgörande meddelades och utföll i föreningens favör. Tingsrättens uppfattning var att det inte var möjligt att förbigå föreningens förköpsrätt och hembud. Följden blev att nämnda lagfart förklarades som ogiltig, vilket i sin tur påverkade det ingångna förvärvsavtalet med den externa tredjeparten.

 

Tingsrättens beslut överklagades.

​

Juli – Inledande dialog med fastighetsägarna.

Kort efter föreningens inlämnande av överklagande initierades en dialog med fastighetsägaren i syfte att försöka finna en lösning utan konflikt i domstol.

​

Juni – Föreningens överklagande av lagfarten.

Föreningen ansåg att förfarandet inte var i linje med den förköpsrätt som garanteras i och med inlämnad intresseanmälan och föreningen utnyttjade därmed möjligheten att till tingsrätten överklaga Lantmäteriverkets beslut.

​

Maj – Auktion, försäljning och beslut om lagfart.

Fastigheten utlystes av de nya ägarna till försäljning genom ett auktionsförfarande. Föreningen och ett antal externa parter lämnade ett bud i denna auktion. Vid utvärderingen av anbuden beslutades att anta ett externt bud.

 
Auktionsförfarandet föregicks av vissa internaffärer på ägarsidan, iscensatta av fastighetsägarens ombud och enligt ett i fastighetsbranschen vanligt förekommande upplägg, så kallad ”Kattrumpa”. Detta upplägg medförde att den förköpsrätt (hembud) som föreningen var garanterad genom sin intresseanmälan åsidosattes.
 
Försäljningen av fastigheten genomförs slutligen med en extern part och ansökan om ny lagfart hos Lantmäteriverket inlämnades av fastighetsägaren.
 
Lantmäteriverket beslutade om lagfart.

 

​

2009 – 2010

 

Inledande förhandling om förvärv av fastigheten.

Fastighetsägaren signalerade för första gången ett intresse av att sälja fastigheten och diskussioner med föreningen inleddes. Överenskommelse om villkoren gick dock inte att nå.

 

Ägandet av fastigheten förändrades sedermera genom arvsskifte.

​

​

1985

 

Bostadsrättsföreningens bildande.

Några boende i huset tog initiativet till att bilda en ny bostadsrättförening. En redan befintlig förening övertogs och dess nya företrädare formerade Bostadsrättsföreningen Opalen 4. Därmed skickades en första intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten om förköpsrätt av fastigheten – ett så kallat hembud. Hembudet innebär att föreningen ges chans att matcha ett externt bud om ägaren avser att sälja fastigheten.